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避稅弄巧成拙！國稅局破解「借名登記」迷思 賣地獲利全得補稅

2026/03/30 11:41

實務上常見企業誤認，只要是在2015年12月31日以前取得的土地（俗稱舊制土地），無論是否登記於公司名下，出售利益皆可免納營利事業所得稅。(圖/資料照)

企業操作不動產交易時，稅務認定方式成為關鍵。財政部北區國稅局指出，營利事業若購買土地後採「借名登記」方式登記於他人名下，再行出售取得利益，該行為屬於債權買賣，應依法課徵營利事業所得稅，並不適用出售土地增益免稅規定，近期已有企業因誤解規定而遭補稅。

國稅局表示，實務上常見企業誤認，只要是在2015年12月31日以前取得的土地（俗稱舊制土地），無論是否登記於公司名下，出售利益皆可免納營利事業所得稅。但此觀念並不正確，是否適用免稅，仍須以「是否具備土地所有權」為判斷依據。

土地借名登記出售要繳營所稅嗎？

舉例而言，轄內一間甲公司於2001年間與乙公司合資購地，但土地登記於乙公司名下，後續於2023年出售時，甲公司將2千餘萬元出售利益列為免稅項目，自課稅所得額中扣除。經查核後認定，由於不動產所有權採登記制度，甲公司並非該土地的法律所有權人，其僅對乙公司享有返還土地的請求權，因此此次交易本質並非處分土地，而是出售該請求權，屬於債權交易，依法應課徵營利事業所得稅，最終遭補稅處分。

企業借名買地賣出算土地買賣還是債權交易？

國稅局進一步說明，企業若因法令限制或其他因素，將土地借名登記於他人名下，實際上並未取得該土地所有權，而是擁有未來請求移轉登記的權利。當該土地出售並取得對價時，本質上是將此項「債權」轉讓給第三人，因此除須依出售價格開立統一發票並報繳營業稅外，在營利事業所得稅申報上，也應依所得稅法第24條規定，以出售收入扣除取得成本及相關費用後計算所得額，依法課稅。

國稅局提醒，企業進行不動產交易前，應釐清產權登記與交易性質，避免誤將債權交易視為土地買賣而錯誤申報，導致補稅甚至衍生罰則風險。